Применение информационных технологий в традиционных отраслях бизнеса создает «пограничные» рыночные ниши. Как правило, они получают двойные имена, такие как FinTech, Edtech, MedTech, FoodTech. И растут так быстро, что становятся интересны не только традиционным отраслевым игрокам, но и венчурным инвесторам. «ФедералПресс. Business Review» узнал, как работают PropTech-проекты.
PropTech – это целый кластер ниш, рождающийся в ходе цифровизации в недвижимости. В годы, предшествующие пандемии и геополитическому кризису, PropTech развивался очень бурно: объем венчурных инвестиций в него в 2012–2018 годах на мировом рынке составил более 17 млрд долларов. Объем российского рынка от едва заметного на этом фоне 1 млн долларов в 2013 году взлетел до 16 млн долларов в 2017 – 2018 годах. Причем, по данным совместного исследования PwC и Фонда развития интернет-инициатив, 76 % инвестиций в российские PropTech-стартапы совершались венчурными фондами, а 85 % инвестируемых капиталов имели российское происхождение.
«Цифра» – язык современного бизнеса
Недвижимость удовлетворяет такие базовые человеческие потребности, как потребность в жилище, безопасном и комфортном пространстве деятельности. Базовые потребности меняются медленно, поэтому отрасль тяготеет к традиционным практикам и не спешит с новинками. Однако потребительские предпочтения, сформированные цифровой культурой, когда гаджеты и приложения оказываются чуть ли не универсальным посредником между потребителем и продавцом, диктуют игрокам в сфере недвижимости новые рыночные стандарты. Общая тенденция: все, что можно перевести «в цифру», должно быть в нее переведено. Иначе можно не только недополучить прибыль, но и лишиться клиентов, если они сочтут «отстойными» способы коммуникации с компанией и ее продуктом.
С появлением «цифрового клиента» коррелирует возникновение «цифрового менеджера». Информационные потребности управленческих структур, менеджмента и акционеров также являются стратегическим стимулом, подталкивающим цифровизацию. Принимать деловые решения без работы с цифровой информацией – все равно, что «тыкать пальцем в небо».
«Мерцающая» маржинальность
В экспертном сообществе первичное разделение PropTech на сегменты проводится между информационными технологиями, которые предлагают совершенствовать базовые бизнес-процессы, и технологиями, способными поставить под сомнение существование некоторых рыночных «амплуа».
К первым относится, например, внедрение информационного моделирования здания – BIM (Building Information Model). А вот маркетплейсы по продаже или аренде жилья наступают на горло задержавшимся в развитии агентствам недвижимости. Из профессии риэлтора исчезнут рутинные процедуры. IT подрывают монополию посредников на информацию об объектах, и риэлторы будут превращаться в высококвалифицированных консультантов. Однако превращение осилят далеко не все.
В «базовом сегменте» применение таких технологий, как информационное моделирование, анализ больших данных, искусственный интеллект, к разным элементам в цепочке добавленной стоимости объекта недвижимости (проектирование, контрактация с поставщиками, строительство, маркетинг и прочее) дает очень различную эффективность. Зачастую же полезный эффект вызывает сомнения или его вовсе нельзя оценить. «Слепые зоны», конечно, затрудняют технологическое обновление. Ведь, если переводить на язык цифры бизнес-процессы, то целиком, а глобальный оптимум от внедрения – слабо вычисляемая величина. Тем не менее, уже сложился консенсус профессионалов рынка относительно точек в цепочке возрастания стоимости, где преимущества цифровизации очевидны.
Например, цифровизация очень эффективна на стадии проектирования. Магистральная технология в проектировании – это информационная модель здания.
«BIM-модель – это универсальный язык, который позволяет разным отделам компании общаться между собой. По факту она становится некоторой письменностью. А как только у нас появляется общий язык, то мы можем реализовывать очень сложные информационные архитектуры», – утверждает Алексей Пелипенко, директор по стратегическим проектам компании «Айбим».
По данным совместного исследования компании КПМГ и фонда PropTech Russia, BIM позволяет сократить количество ошибок в проектной документации на 40 %, время проектирования – на 20 – 50%, проверки проекта – в 6 раз. Сроки согласования и координации документации могут быть снижены на 90 %, сроки реализации проекта – до 50 %. А совокупные расходы на строительство и эксплуатацию можно ужать на 30 %.
В то же время самый капиталоемкий этап жизненного цикла объекта недвижимости – строительство здания – является одним из наименее оцифрованных. Многие участники рынка не видят метода оценить окупаемость в него ИТ-инвестиций. Тем не менее, в жилой недвижимости инновационные решения показали свою эффективность и на этом этапе. В жилищном строительстве активно используются не только BIM, но и дроны, и онлайн-конструкторы, и аддитивные технологии, такие, как строительные 3D-принтеры для укладки бетона. С помощью ИТ-технологий активно развивается аутсорсинг на этапе отделки квартир. Некоторые российские PropTech-стартапы предоставляют услуги по «уберизации» рабочей силы. Такие компании, как «Рабочие руки», HUMAN+, «Точно», благодаря своим сервисам, осуществляют в интересах девелоперов подбор специалистов по отделке квартир. Кстати, компания «Точно» разворачивает свою деятельность за счет инвестиций, полученных от специализированного proptech-фонда в размере 10 млн долларов.
ИТ-динамизмом выделяется также складское хозяйство. Автоматизация складской логистики сегодня дополняется роботизированными системами, в совокупности образуя «умные» логистические центры. Они позволяют существенно экономить на персонале, транспорте и даже топливных ресурсах.
Ну, а в жилой недвижимости «умные» технологии и интернет вещей сулят еще более захватывающие перспективы. Технологии «умного» дома и интернета вещей позволяют с помощью смартфона управлять системой бесконтактного доступа в квартиру или на парковку, в том числе с помощью функции распознавания лиц. Возможно, что PropTech в целом создает не столько возможности извлечения добавленной стоимости в производственной сфере, сколько «ренту потребителя». Поэтому значительная доля стартапов в недвижимости ориентирована на сдвиги в потреблении и В2С сегмент рынка недвижимости. Например, около 50 % компаний российского рынка PropTech – это маркетплейсы по покупке и аренде недвижимости. А на вторичном рынке, целиком относящимся к сфере обращения, удобства и преимущества информационных технологий, нагляднее всего.
PropTech в действии
Международный опыт подтверждает приоритет розницы для PropTech. Один из первых PropTech-«единорогов», американская Opendoor, покупает недвижимость у домовладельцев в интернете без посредников. Цена сделки определяется алгоритмом на основе Big Data. Затем жилье ремонтируется и перепланируется для обратной продажи на рынке, разумеется, уже совсем по иной цене. «Фишка» Opendoor – использование интернета вещей: в домах устанавливаются электронные замки, потенциальному покупателю через приложение посылается код, позволяющий осуществить просмотр объекта в любое удобное для него время, без участия персонала компании.
Развитие PropTech является фундаментом для воплощения в жизнь концепции «умного» города. Сложность и масштабность этой идеи привлекает к ее реализации не только крупные корпорации, такие как Google, IBM, Huawei, «Ростелеком», «МТС», но и стартапы. Особой задачей в этом сегменте является проблема системной интеграции разных составляющих «умной» среды: «умного» дома, «умной» энергетики, «умного» транспорта и прочих. На отечественном рынке спрос на интеграцию, по словам основателя компании Ujin, создавшей одну из первых в России интеграционных платформ, Светланы Перминовой, растет в геометрической прогрессии.
У PropTech-индустрии, помимо ресурсов крупных компаний и специализированных фондов, есть еще один потенциальный источник финансирования – краудинвестинговые платформы. Частным инвесторам они позволяют сэкономить на комиссиях и диверсифицировать свой портфель, а игрокам рынка укорачивают время для привлечения средств. С 2020 года в России действует закон № 259-ФЗ «О привлечении инвестиций с использованием инвестиционных платформ и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», позволяющий аккумулировать средства частных лиц с использованием специальной интернет-площадки. Ведение реестра таких площадок вменено в обязанность Банку России. Закон накладывает определенные ограничения на краудинвестинг (хотя само слово в законе не упоминается) и по объемам привлечения, и по объемам инвестиций через интернет-площадки. Одно лицо может собрать не более 1 млрд рублей в год, а физические лица, не являющиеся квалифицированными инвесторами, ограничены лимитом в 600 000 рублей. Организаторы платформы должны располагать минимумом собственного капитала в 5 млн рублей. Тем не менее, этот закон создает реальные возможности альтернативных финансовых источников, увеличивает конкуренцию на рынке финансовых услуг и возможности выбора инвесторов.
По данным компании Profitbase, сегодня на российском PropTech-рынке работают свыше 500 технологических компаний. Посредством конференций и мероприятий малых форматов активно формируется профессиональное сообщество. Налицо серьезный потенциал роста отрасли, на который ее участники надеются, несмотря на экзогенные шоки.
Фото: РИА Новости/Павел Лисицын
